Viabilidad
Perfil del inmueble, base de costo e historial de puesta en servicio. Una estimación escrita del beneficio antes de comprometerse, incluso "no vale la pena", cuando esa es la respuesta.
Un edificio comercial se deprecia por defecto a 39 años (27.5 residencial de renta), pero muchos de sus componentes existen para servir a su proceso de negocio, no al edificio. Un estudio de ingeniería identifica esos componentes y los mueve a vidas de 5, 7 y 15 años. Los tribunales fiscales llaman a la línea divisoria función. Nosotros también.
La jurisprudencia federal, sobre todo Hospital Corporation of America v. Commissioner, estableció que un componente del edificio puede calificar como propiedad personal tangible cuando sirve a la función de negocio dentro del edificio y no a la operación del edificio en sí. La misma instalación eléctrica es propiedad a 39 años cuando alimenta el servicio general del edificio, y a 5 años cuando existe para alimentar equipo específico del negocio.
Por eso la segregación de costos es un ejercicio de ingeniería, no un atajo contable. La propia Guía de Técnicas de Auditoría del IRS fija el estándar: un análisis de ingeniería componente por componente con soporte documentado para cada asignación. Es el único tipo de estudio que entregamos.
Cuando un espacio de trabajo se diseña deliberadamente alrededor de su proceso, el propósito funcional de sus sistemas queda documentado por diseño. Un estudio de ingeniería de factores humanos de EATMS produce un registro contemporáneo de exactamente qué sistemas del edificio sirven al trabajo: iluminación de tarea para estaciones de inspección, circuitos dedicados para estaciones ajustables, tratamientos acústicos para control de carga cognitiva, cableado de datos para equipo de proceso. Ese registro es precisamente la evidencia de uso funcional sobre la que se construye un estudio de segregación de costos. El expediente de diseño y el de depreciación se vuelven el mismo expediente.
| Componente | Sirviendo al edificio | Sirviendo al proceso de trabajo |
|---|---|---|
| Distribución eléctrica | Servicio general y contactos 39 años | Circuitos dedicados a estaciones y equipo 5/7 años |
| Iluminación | Iluminación general 39 años | Iluminación de tarea e inspección especificada al proceso 5/7 años |
| Cableado de datos y baja tensión | Cableado de sistemas del edificio 39 años | Cableado para equipo de proceso y estaciones de operador 5 años |
| HVAC | Confort de ocupantes 39 años | Climatización por zonas requerida por equipo o proceso asignable |
| Divisiones y acabados | Muros estructurales 39 años | Divisiones modulares y carpintería del proceso 5/7 años |
| Mejoras del sitio | — | Estacionamiento, andadores, jardinería 15 años |
Categorías ilustrativas. La clasificación real siempre sigue el análisis de ingeniería de su inmueble y la guía vigente del IRS.
Perfil del inmueble, base de costo e historial de puesta en servicio. Una estimación escrita del beneficio antes de comprometerse, incluso "no vale la pena", cuando esa es la respuesta.
Documentación del sitio, planos y registros de costos revisados componente por componente; uso funcional documentado para cada asignación.
Informe completo al estándar de la Guía de Técnicas de Auditoría del IRS, con vidas útiles activo por activo y las cédulas de depreciación que su contador necesita.
La construcción nueva va directo a la declaración; los edificios existentes recuperan la depreciación omitida mediante un ajuste §481(a) en el Formulario 3115, sin declaraciones enmendadas.
Bajo la ley fiscal de 2025, el bono de depreciación del 100% se hizo permanente para propiedad calificada adquirida después del 19 de enero de 2025. Cada dólar que un estudio mueve a una clase de 5, 7 o 15 años es generalmente elegible para gasto inmediato, lo que hace de un estudio retrospectivo, junto con el ajuste §481(a), una de las herramientas más poderosas disponibles para dueños de edificios. La elegibilidad depende de fechas de adquisición y sus hechos; confirmamos la guía vigente en cada proyecto.
Envíe los datos básicos del inmueble (costo, tipo, fecha de puesta en servicio) y le diremos por escrito si vale la pena encargar un estudio.
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